AI熱潮正重塑美國商業地產，數據中心建設支出明年有望超越寫字樓，吸引了Blackstone、Brookfield及科技巨頭超萬億美元的資金涌入。在單一租戶依賴、嚴苛運營條款及電力供應挑戰下，投資者的風險敞口達歷史峰值。一旦AI需求回調或交付延誤，這場豪賭將面臨嚴峻考驗。
美國商業地產投資的底層邏輯正在被人工智能熱潮重塑，這一趨勢雖然爲投資者帶來了巨額潛在回報，但也使其投資組合以前所未有的程度暴露在單一行業的風險之下。
據《華爾街日報》23日援引美國人口普查局的數據報道，數據中心建設支出最早有望在明年超過寫字樓建設支出。在AI需求的推動下，數據中心的投資回報率已領跑市場，據美國房地產投資受託人全國委員會數據，該類資產去年的回報率高達11.2%，除活動房屋外，表現優於所有其他房地產板塊。
這種狂熱的建設浪潮正通過驚人的資金投入體現出來。房地產服務公司JLL預測，2025年至2030年間，北美地區的新建數據中心規模可能達到1萬億美元。由於急需擴充算力，科技巨頭們正改變策略，從自建轉向租賃，僅 $甲骨文 (ORCL.US)$ 一家公司目前的未來租賃承諾就高達2480億美元。
然而，這種轉變引發了市場對「AI泡沫」及其對實體資產影響的擔憂。與2000年互聯網泡沫破裂時商業地產相對穩健的表現不同，如今的房地產業與科技行業的捆綁程度已達到歷史峰值。隨着投資者押注AI技術將產生萬億美元級的新收入，一旦需求出現回調或建設交付不及預期，風險敞口大增的地產基金恐將面臨嚴峻考驗。
萬億美元基建潮與寫字樓的衰退
數據中心建設支出的激增，正值美國城市努力消化長達數十年形成的寫字樓過剩之際。目前，寫字樓的新建工程幾乎陷於停滯，空置率徘徊在歷史高位。相比之下，對計算能力的渴望使得數據中心的擴張趨勢在短期內難以逆轉。
爲了加速構建人工智能網絡， $Meta Platforms (META.US)$ 、$亞馬遜 (AMZN.US)$、$甲骨文 (4716.JP)$等超大規模雲計算公司正在更多地從業主手中租賃數據中心空間，而非單純依靠自建。據McKinsey估計，今年美國超大規模數據中心容量中有40%是通過租賃獲得的，這一比例高於2023年的35%。
這種向數據中心的傾斜不僅僅是資金流向的變化，更是商業地產投資性質的根本性轉變。傳統上，寫字樓、公寓和購物中心被視爲多元化且穩定的資產，能夠對沖科技行業的波動。在2000年至2002年的科技股拋售潮中，儘管納斯達克指數暴跌近80%，但商業地產價值基本持平或僅小幅下跌。如今，這種脫鉤關係已不復存在。
資本湧入與巨頭押注
主要資產管理公司的基礎設施和房地產部門，如 $黑石 (BX.US)$ 和 $Brookfield (BN.US)$ ，近年來已顯著增加了對數據中心資產的敞口。據美國房地產投資信託基金協會數據，上市房地產公司在2024年將數據中心投資增加了15%，同時縮減了對寫字樓和公寓等傳統領域的投資。私人資本同樣在跟進，CBRE對92家主要投資者（包括私募股權和養老基金）的調查顯示，95%的受訪者計劃增加對數據中心的投資。
在這一輪擴張中，甲骨文表現得尤爲激進。根據最近的公開文件，該公司資產負債表外揹負着2480億美元的未來租賃承諾。這一龐大的資本支出計劃也曾在本月早些時候引發市場震盪，導致甲骨文股價在宣佈增加AI基礎設施支出後大幅下跌。
Green Street分析師David Guarino指出，儘管金額巨大，但超大規模企業擁有足以支撐這些交易的資產負債表。爲了對沖風險，業主和貸款人也在交易結構上進行了特殊設計。以Meta在路易斯安那州即將推出的Hyperion數據中心爲例，該項目由$Blue Owl Capital (OBDC.US)$持有多數股權的合夥企業開發。其20年的租約被分爲五個四年期，如果Meta希望在首個租期後終止合同，必須償還當時的未償債務並向Blue Owl支付額外現金。
單一租戶與嚴苛條款帶來的新風險
商業地產長期以來的吸引力在於其「多元化」屬性，例如寫字樓通常租給多個行業的不同公司。然而，隨着數據中心的主要增長動力來自人工智能，該資產類別正變得高度依賴單一類型的租戶，而這些租戶的商業模式尚未完全實現盈利。
除了市場風險，運營中斷帶來的技術性違約風險也不容忽視。Parametrix保險公司首席商務官Sharon Haran指出，許多租賃協議包含保護科技租戶的條款。例如，如果每月斷電時間超過一定限度，業主可能面臨相當於數月租金的罰款；而長期的電力、冷卻或連接問題甚至可能賦予租戶取消整個租約的權利。這種技術性指標可能導致重大的財務損失，也是許多保守投資者至今未涉足該行業的原因。
儘管需求旺盛，但供應端正面臨多重挑戰。數據中心行業正在努力應對低迷的勞動力市場，這可能導致施工隊伍人員短缺。同時，建築材料的供應鏈正受到關稅威脅，而電力獲取在許多地區仍是一個巨大的問號。
這些操作層面的障礙可能導致開發商在施工期間受阻，進而觸發導致租約終止的延誤條款。數據中心運營商$Applied Digital (APLD.US)$的首席執行官Wes Cummins警告稱，預計會有許多項目在實際交付環節出現問題。他指出：
「如果你交付得太晚，通常會觸發取消條款。」
這意味着，在這場萬億美元的基建豪賭中，執行力將成爲決定投資者究竟是「賺大錢」還是「接飛刀」的關鍵因素。
編輯/doris